Ingewikkelde financiële keuzes: verkopen of verhuren?

Ingewikkelde financiële keuzes: verkopen of verhuren?

verhuren of verkopenZo langzamerhand wordt het wel tijd om na te gaan denken over allerlei keuzes die ik voor mijn emigratie moet maken. Een daarvan is: wat doe ik met mijn huis?

Hypotheekvrij wonen

Ik bezit nu nog een fijn appartement in Amsterdam. Nou ja, ik bezit het samen met de bank. Het is voor ongeveer 40% van mij en voor 60% van de bank. Mijn doel is om het uiteindelijk te verkopen en om van het geld dat het oplevert in Spanje een stukje grond met een klein huisje erop te kopen. Niet zo tiny als een tiny house, maar wel bescheiden en het liefst zo duurzaam mogelijk. Als dat lukt, dan zou ik hypotheekvrij wonen. En dat zorgt er dan weer voor dat ik minder inkomsten nodig heb en al een klein beetje financieel onafhankelijk ben geworden.

Tijdelijke verhuur

Als ik naar Spanje verhuis, ga ik daar in eerste instantie (samen met die twee lieve lasten op de foto) in een huurhuis wonen. Vanuit dat huurhuis kan ik op mijn gemak de markt verkennen, op zoek gaan naar een mooi stukje grond en met geduld onderhandelen over de prijs (dat laatste schijnt in Spanje wel nodig te zijn). Ik zou in de tussentijd mijn huis in Amsterdam nog even kunnen aanhouden en het tijdelijk verhuren. Dat is sinds juli 2016 eenvoudiger geworden, zolang je niet voor langer dan twee jaar verhuurt. Maar er kleven ook nadelen aan natuurlijk. En dus wik en weeg ik nog een beetje.

Argumenten voor eerst verhuren

  • Het levert inkomsten op en aangezien de huurprijzen in Spanje veel lager zijn, kan ik er in ieder geval gratis van wonen
  • Ik hou nog even een zekeringslijn aan Nederland en Amsterdam vast, als ik me genoodzaakt zie om terug te keren heb ik nog een huis
  • De huizenprijzen in Amsterdam stegen in 2016 al met 22%, misschien stijgen ze nog wel verder

Argumenten voor snel verkopen

  • Verhuren is een hoop gedoe, een risico en waarschijnlijk moet ik het uitbesteden (wat de huuropbrengsten lager maakt)
  • Ik ben niet flexibel: als ik een mooi lapje grond heb gevonden in Spanje kan ik het niet kopen, omdat het geld nog in mijn huis zit
  • De huizenprijzen in Amsterdam stegen in 2016 al met 22%, dat kan nooit zo doorgaan, ik kan de prijsstijging beter proberen te verzilveren

Zekeringslijn

Voorlopig kan ik nog wel even wikken en wegen. Wat wel vaststaat: de verkoop van mijn huis is een voorwaarde voor het opbouwen van een nieuw bestaan in Spanje. In the end moet het dus gewoon. Het zekeringslijntje is waarschijnlijk de belangrijkste factor: wil ik nog even met een been in mijn geliefde Amsterdam blijven staan, of spring ik gewoon?

Dit is deel 1 van een serie over ingewikkelde financiële keuzes. Andere keuzes die ik nog moet maken: in welk land ga ik straks belasting betalen en schrijf ik mijn bedrijf in? Hoe regel ik het met ziektekosten, arbeidsongeschiktheid en pensioen? Wanneer moet ik me uitschrijven uit Nederland (en bouw ik dus geen AOW meer op)? Hoe ga ik het vakantiehuisje financieren? En: hoe groot moet mijn financiële buffer zijn voordat ik kan vertrekken?

22 thoughts on “Ingewikkelde financiële keuzes: verkopen of verhuren?

  1. Hans

    Het eerste wat ik mij opkomt is de vraag of je het wel mag verhuren. De bank stelt vaak als voorwaarde dat een hypotheek verstrekt wordt als je het huis zelf gaat bewonen. Voor verhuur is vaak toestemming van de bank nodig. Je moet dus je hypotheekakte maar eens nalezen. Als je al weet waar je zou willen wonen in Spanje zou je er eens een weekje kunnen rondkijken in die streek en je laten informeren wat de mogelijkheden van huur en koop zijn.

    1. Lonneke Post author

      Ik heb er al eens bij mijn bank naar geïnformeerd. Het mag onder bepaalde voorwaarden. En ik ga binnenkort inderdaad weer die kant op!

  2. Mr FOB

    Lastige keuze inderdaad. Maar als je Spanje echt een kans wilt geven zul toch echt moeten springen denk ik. En mocht dat dan niet goed uitpakken, dan vind je hier vast ook wel weer je weg. Je lijkt me ondernemend genoeg!

  3. Gerlinde

    Voor die keuze stonden wij destijds ook. Verhuren met een boel gezeik of verkopen met een boel verlies? Nu is de woningmarkt weer een stuk florisanter dan toen maar ik ben zo blij dat we voor het laatste kozen. Emigreren is toch al best een gedoe. Het verhuizen valt wel mee maar elke keer is er wel weer wat op een gegeven moment, dan zit je echt niet te wachten op gemekker over een lekkende kraan (of een wietkwekerij) in je huis in NL.

    Spannend, al die keuzes. Heerlijk als je zonder hypotheek zou kunnen leven ook!

  4. Chris

    Hmmm, lastig hoor!

    In eerste instantie zou ik je willen adviseren om je appartement aan te houden en volledig af te lossen. Gegarandeerde inkomsten de rest van je leven en zeker voor een derde tot de helft financiële onafhankelijkheid.

    Aan de andere kant. Indien je binnen 2 jaar wilt springen, lukt het je waarschijnlijk niet om voldoende startkapitaal te vergaren voor een huis met stukje grond. In dat geval zou ik zeker kiezen voor cashen voordat de huizen bubbel nog een keer klapt en daarna zo spoedig iets te kopen in Spanje.

    Het ergste wat je zou kunnen overkomen: Je avontuur mislukt in Spanje.

    In dat geval heb je nog steeds een huis met grond in Spanje waar je in vakanties en met je pensioneren zou kunnen gaan wonen. Eventueel buiten je vakanties verhuren om op en neer reizen, opknappen en onderhoud te kunnen bekostigen.

    Daarnaast zou je in omgeving Amsterdam opnieuw moeten beginnen. Maar dat zou je ook heel “tiny house style” of eventueel door tijdelijk te huren kunnen doorvoeren. Misschien wil je ooit een tweede sprong maken na geleerd te hebben van eerdere fouten, of omdat je alleen maar leefruimte nodig heb om het tot je pensioen uit te houden om daarna toch naar Spanje te vertrekken.

    1. Lonneke Post author

      Ha Chris, én mijn Amsterdamse appartement geheel aflossen én kapitaal vergaren om iets te kopen in Spanje? Dat kost me misschien wel 20 jaar… Ik heb de overwaarde van mijn huis echt nodig om in Spanje iets te kunnen kopen. Maar je hebt gelijk: op dat moment is dat geld niet weg, maar heb ik het geïnvesteerd in een lapje grond in Spanje.

  5. Financieel Vrij!

    Dit zijn de lastigere keuzes inderdaad… Veel succes met de afwegingen. Hierbij mijn 2 centjes met betrekking tot je argumenten:
    – Het uitbesteden van de verhuur is niet perse nadelig. Dat komt omdat je wilt dat het vermogen in box 3 komt te vallen en niet in box 1, en daarvoor moet de Belastingdienst het huizenbezit zien als een passieve bezigheid. Die kans is groter als je het uitbesteedt.
    – De bank zal niet formeel akkoord gaan met commerciele verhuur (behalve vanuit de Leegstandswet), maar zo lang je de hypotheek blijft betalen zal de bank meestal niks doen
    – De huizenprijzen zullen niet in dit tempo gaan doorstijgen (dat zou niet goed zijn voor de markt), maar de kans dat binnen nu en 3 jaar de prijzen lager liggen dan nu is ook heel klein
    Ik zou de optie voor verhuur voor 2 jaar zeker overwegen, en na die tijd bekijken wat de situatie dan is.

    1. Lonneke Post author

      Valt een huis niet altijd in box 3 als je er zelf niet meer woont? En bedoel je dat dit voordelig is, omdat de huuropbrengsten dan onbelast zijn? In de voorwaarden van de bank wordt in algemene zin over verhuur gesproken, dus ik weet niet of commerciële verhuur erbuiten valt.

      1. Financieel Vrij!

        Een niet door jezelf bewoond huis kan in zowel box 1 als box 3 vallen. Naast bepaalde uitzonderingsgevallen (bijvoorbeeld als je een huis in de verkoop hebt staan terwijl je al een nieuw huis hebt gekocht), kan het in box 1 vallen als het bezit/managen ervan geen ‘normaal vermogensbeheer’ betreft, zie oa dit artikel: https://www.accountant.nl/artikelen/2015/7/normaal-vermogensbeheer-wat-is-dat/ . Als je zaken uitbesteedt, dan zal dat sneller gaan richting ‘normaal vermogensbeheer’.
        Het klopt dat het meestal voordeliger is om je huis in box 3 te laten vallen omdat de huurinkomsten dan onbelast zijn (maar de kosten niet aftrekbaar).
        Succes, ook met de emotionele kant van de keuze!

  6. Lonneke Post author

    Dank allemaal voor het meedenken! Ik vraag me bij nader inzien af of dit echt een financiële keus is of meer een emotionele keus: durf ik mijn binding met Nederland in één keer door te snijden? Gelukkig kan ik er voorlopig nog even op kauwen…

  7. Consuminderen

    Mijn nichtje heeft haar appartement in den haag verhuurd aan expats, al sinds een jaar of zes. Het gaat goed. Heel goed. Ze lossen flink af, samen met haar man met wie ze trouwde en om die reden dat appartement verliet. Het is de bedoeling dat ze dit passieve inkomen voor extra pensioen in zet.

    Een huis verhuren ligt moeilijk in NL. Al die huurbescherming maakt het moeilijk om huurders die niet betalen of een wietplantage beginnen er uit te zetten.
    Ik zou flink informeren en alleen verhuren voor tijdelijke verhuur. Dan heb je later, mocht je uit Spanje weg willen gaan toch een mooie plek om te wonen.

    Hou rekening met veel onderhoudskosten.

  8. Rita Zoomers

    Lon, wat een moeilijke keuzes moet je maken. Maar goed dat je alles goed wikt en weegt en niet onbezonnen deze stap gaat maken. Maar wat is wijsheid…… en al is je stap emotioneel om je huis in Amsterdam nog even aan te houden, dan is daar ook niets mis mee. Het gaat erom dat je je goed voelt bij de keuzes die je maakt en dat bestaat nu eenmaal uit ratio en gevoel.
    Sterkte.
    liefs
    Rita

  9. Team CF

    Dat tiny house idee is zo slecht nog niet. Wat je kan doen is proberen je huis te verkopen in de huidige gekke markt in Amsterdam. Cash na atlijd handig natuurlijk. Maar voordat je de boel verkoopt zoek je een leuke RV/camper/bus waar je prima in kan wonen/leven. Hier rij je dan gezellig met je twee lasten mee naar Spanje, daar ga je op zoek naar een mooi stukje land. Aldaar plant je de bus tijdelijk neer om in te wonen, daarna kan je opzoek naar een goeie aannemer die eventueel een leuk klein huis voor je kan bouwen. In dit scenario heb je alle tijd, ben je super flexibel en kan je alles naar wensen inrichten. Win win win??

    P.s. Interhouse is een goeie optie voor vastgoed management van je apartement indien je deze in Box 3 wilt krijgen. Je betaald er wel voor natuurlijk, maar het gescheelt belasting en het is ook een vorm van risico management aangezien deze club goed screend. Weet alleen niet of ze ook in Amsterdam zitten. Rotsvast is een andere degelijke optie.

    1. Lonneke Post author

      Ha, mooi bedacht! Alleen nog een wifiverbinding erbij, zodat ik in de tussentijd mijn werk als tekstschrijver kan blijven doen en dan zijn we er wel 🙂 Ook dank voor je andere tips!

      1. Team CF

        Die wifi verbinding moet in eerste instantie toch wel te vinden zijn om een camping aldaar? Zo niet, dat moet dat toch ook wel per G4 netwerk kunnen. Gat in de grond voor het toilet, Waterzak ophangen buiten voor een warme douch, gaat helemaal goed komen 😉

  10. Helena

    Wij hadden afgelopen jaar een huis op afstand. Wat een gedoe en dan verhuurden we het niet eens. Nu is het denk ik anders met een appartement, maar onderhoud buitenom gaat altijd door net als een tuin. Denk je tijd in Nederland met fam. en vrienden door te brengen moesten wij elke keer aan het werk in ons Nederlandse huis. Natuurlijk kun je alles uitbesteden. Iedereeen moet dan wel doen wat ie moet doen en dat moet ook weer gecontroleerd…. Ik ben blij dat we sinds twee weken dit probleem niet meer hebben.
    Ik wens je veel wijsheid toe en zoals Mr FOB zegt, soms moet je gewoon springen.

  11. Lonneke Post author

    Ik ben weer twee nachtjes slapen verder en neig zo langzamerhand naar meteen verkopen. Het maakt me in alle opzichten vrijer. Bovendien weet ik dan tenminste ook hoeveel geld ik te besteden heb voor dat huisje op dat lapje grond.

  12. Astrid

    Volgens mij kun je verzekerd blijven voor de AOW door vrijwillig premie te betalen gedurende de tijd dat je in het buitenland woont (verblijft?). Als ik het me goed herinner was dit 2%. Maar als je contact opneemt met de s.ociale v.erzekeringsbank (s vb) dan kunnen zij je vast hier meer over vertellen. Dan behoud je namelijk het recht op AOW ook als je lang in het buitenland hebt gewoond.
    Groetjes, Astrid C.

  13. Petra van Simpelwegrijkleven

    Moeilijke keuze, vooral emotioneel dan.

    In een ideale wereld zou ik gaan voor de oplossing die Chris al voorstelde 🙂

    Ik zou niet meteen iets kopen in Spanje, maar eerst enkele maanden huren en zien hoe het je bevalt.
    Is de streek niet 100% wat je ervan gedacht had, dan kan je nog enkele tientallen kilometers (of meer) verderop gaan wonen. Tot je een plek gevonden hebt waarvan je denkt: dit is het helemaal. En ondertussen nog wat profiteren van de stijgende prijzen in Amsterdam. Al valt de (huizen)markt natuurlijk nooit helemaal te voorspellen.

    Gewoon alles nog even laten zoals het is, het antwoord komt vanzelf wel.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *